Qu’est-ce qu’un prêt relais et à quoi sert-il ?
Imaginez la situation : vous avez trouvé le bien immobilier idéal, mais votre logement actuel n’est pas encore vendu. Que faire ? Attendre… et risquer de voir ce nouveau bien vous échapper ? Ou agir rapidement ? C’est là qu’intervient le prêt relais, une solution conçue pour transformer votre projet en opportunité, sans blocage.
Achat avant revente : une équation risquée ?
Dans l’idéal, on vend d’abord, on achète ensuite. Mais la réalité est souvent bien différente. Entre les délais de vente, les coups de cœur immobiliers imprévus, ou encore les impératifs professionnels, il devient difficile d’aligner les planètes. Acheter sans avoir encore vendu expose à une double charge financière : deux biens à financer en même temps. Le prêt relais permet de sécuriser cette transition, en vous avançant une partie de la valeur de votre bien actuel.
Exemple concret de situation (familiale, mutation, etc.)
Prenons un cas courant : vous devez déménager rapidement pour une mutation professionnelle. Votre futur logement est disponible immédiatement, mais votre maison actuelle ne se vendra pas en quelques semaines.
Grâce au prêt relais, la banque vous avance jusqu’à 70 ou 80 % de la valeur estimée de votre bien, vous permettant d’acheter sans attendre, tout en donnant le temps nécessaire à la revente.
Résultat : vous gagnez en sérénité, en réactivité, et surtout en pouvoir de négociation.
Le prêt relais en pratique : mode d’emploi
Qui prête quoi, quand, et sur quelle base ?
Le prêt relais est un crédit de court terme, généralement accordé pour une durée de 12 à 24 mois. Il est destiné à couvrir partiellement le coût de votre nouvel achat, en attendant la vente de votre logement actuel. La banque vous avance une somme en fonction de la valeur estimée de votre bien à vendre, calculée à partir d’une expertise ou d’une estimation immobilière crédible.
L’objectif ? Vous permettre d’acheter immédiatement, tout en remboursant ce prêt dès que la vente est finalisée. Pendant la durée du prêt, vous ne remboursez généralement que les intérêts (différé partiel), voire rien du tout si vous optez pour un différé total.
Combien pouvez-vous emprunter ? (50–80 % du bien)
Le montant avancé dépend de la banque et de votre profil, mais il oscille entre 50 % et 80 % de la valeur du bien mis en vente. Cette marge de sécurité permet à la banque de se protéger contre une éventuelle baisse de prix.
En clair, plus votre bien est estimé solidement, plus vous avez de chances d’obtenir un prêt relais conséquent.
Vous avancez dans votre projet sans stress, et avec plus de marge de manœuvre financière.
Bon à savoir : Certaines banques acceptent d’aller jusqu’à 80 % de la valeur du bien estimé, mais d’autres se limitent à 60 ou 70 %. La qualité de l’estimation et votre profil emprunteur peuvent faire toute la différence.
Les 3 formes de prêt relais à connaître
Le prêt-relais sec
C’est la version la plus simple. Le prêt relais sec intervient lorsque vous n’avez pas besoin d’un crédit immobilier classique pour acheter votre nouveau bien, car vous avez déjà une capacité d’emprunt suffisante.
La banque vous accorde un montant basé sur la valeur de votre bien actuel, et vous financez le reste avec vos fonds propres.
Le prêt-relais adossé
Le prêt relais adossé est le plus courant. Il combine un prêt relais avec un prêt immobilier classique, destiné à compléter le financement de votre nouvelle acquisition.
Vous remboursez ensuite les deux prêts séparément une fois la vente réalisée.
Le prêt-relais intégré (ou global)
Ce format fusionne le prêt relais et le prêt immobilier principal en un seul crédit. Vous ne remboursez qu’une seule mensualité, ce qui simplifie la gestion de votre budget.
Pratique pour ceux qui veulent une visibilité claire sur leurs remboursements, dès le départ.
Le bon choix dépendra de votre profil, de votre projet et de votre capacité à gérer les échéances.
Bon à savoir : Le prêt relais adossé est le plus utilisé en France. Il offre une grande flexibilité mais demande une gestion rigoureuse de deux crédits distincts pendant la période de transition.
| Type de prêt relais | À qui s’adresse-t-il ? | Caractéristiques clés | Avantages concrets |
|---|---|---|---|
| Prêt relais sec | Acheteurs disposant d’un apport important | Pas de crédit complémentaire, avance partielle | Plus rapide, sans mensualité supplémentaire |
| Prêt relais adossé | Acheteurs classiques | Combiné à un prêt immobilier classique | Flexible, utilisé dans la majorité des cas |
| Prêt relais intégré (global) | Acheteurs voulant tout regrouper | Un seul prêt pour relais + achat | Une seule mensualité, budget maîtrisé |
Êtes-vous éligible à un prêt relais ?
Revenus, taux d’endettement, garanties demandées
Comme pour tout crédit, la banque analyse votre capacité de remboursement. Elle vérifiera vos revenus, vos charges actuelles, votre taux d’endettement, et la solidité de votre dossier.
L’établissement prêteur évaluera également la valeur du bien à vendre (via une estimation ou un mandat d’agence) ainsi que sa liquidité sur le marché : un bien difficile à vendre peut freiner la décision.
Par ailleurs, il vous sera souvent demandé de souscrire une assurance emprunteur, et dans certains cas, de fournir une garantie hypothécaire.
Profil-type des emprunteurs acceptés
En général, les banques privilégient les profils avec revenus stables, une bonne capacité d’apport et un projet de revente réaliste. Les ménages en CDI, les fonctionnaires ou les retraités avec patrimoine sont souvent bien positionnés.
Mais attention, chaque banque a ses propres critères. D’où l’intérêt de bien préparer son dossier… ou de passer par un courtier.
Le coût réel d’un prêt relais
Intérêts bancaires et taux
Le taux d’intérêt appliqué à un prêt relais est souvent légèrement supérieur à celui d’un prêt immobilier classique, en raison de sa courte durée et de son caractère transitoire.
Généralement, les banques vous proposent deux modes de remboursement des intérêts :
- Le différé partiel, où vous payez uniquement les intérêts pendant toute la durée du prêt ;
- Le différé total, où vous ne remboursez rien jusqu’à la vente, mais où les intérêts s’accumulent et sont dus à la fin.
Dans tous les cas, plus la vente tarde, plus le prêt vous coûte. Il est donc crucial de bien anticiper le délai de revente de votre bien.
Assurance et frais annexes
Comme pour tout prêt, la banque exigera une assurance emprunteur (décès, invalidité, etc.), dont le coût varie selon votre âge et votre profil de risque.
Des frais de dossier peuvent également s’ajouter, tout comme les frais de garantie si le prêt est adossé à une hypothèque.
Bon à savoir : Vous pouvez comparer les offres d’assurance emprunteur librement : depuis la loi Lagarde, vous n’êtes pas obligé de choisir celle de la banque. Des économies importantes sont possibles.
Que faire si votre bien ne se vend pas ?
C’est la question que tout emprunteur se pose (et c’est bien normal) : et si mon bien ne se vend pas dans les temps ? Le prêt relais est conçu pour une vente rapide, mais le marché immobilier peut être imprévisible. Heureusement, il existe plusieurs options pour gérer ce scénario sans panique.
Bon à savoir : Certaines banques proposent dès le départ un prêt relais “avec clause de rallonge” : une sécurité supplémentaire à envisager si vous vendez un bien atypique ou mal situé.
Prolongation ou refinancement
La première solution consiste à demander une prolongation du prêt relais. Certaines banques peuvent accorder une extension de quelques mois, mais cela reste exceptionnel et soumis à conditions.
Autre option : refinancer votre prêt relais en le transformant en prêt amortissable classique. Cela vous permet d’étaler le remboursement, mais peut impliquer un taux plus élevé.
Louer en attendant ou faire appel à un courtier
Si la vente tarde, vous pouvez envisager de mettre le bien en location temporaire pour couvrir une partie des charges. Ce n’est pas idéal, mais cela peut alléger la pression financière.
Vous pouvez aussi solliciter un courtier immobilier pour dynamiser la vente, réévaluer le prix ou cibler une audience plus large.
Recours au prêt reconstituable ou au portage immobilier
Enfin, des solutions alternatives comme le prêt reconstituable (crédit revolving basé sur la valeur du bien) ou le portage immobilier (vente temporaire à un investisseur avec rachat ultérieur) peuvent être envisagées.
Ces options restent des solutions de dernier recours, à envisager avec un conseiller financier.Le mot-clé ici, c’est l’anticipation. En préparant un plan B dès le départ, vous gardez le contrôle, même en cas d’imprévu.
